Chi Phí Đầu Tư Phòng Sạch Phụ Thuộc Vào Những Yếu Tố Nào?

Chi phí đầu tư phòng sạch không thể xác định chính xác chỉ từ diện tích. Hai khu vực cùng 300 m² có thể có mức đầu tư rất khác nhau nếu cấp sạch, HVAC, nhiệt độ, độ ẩm, layout, vật liệu, tiêu chuẩn áp dụng hoặc phạm vi nghiệm thu khác nhau.

ISO 14644-4:2022 tiếp cận phòng sạch từ xác định yêu cầu, thiết kế, xây dựng đến start-up và verification, đồng thời đề cập quản lý năng lượng. Vì vậy, chi phí cần được nhìn trên toàn hệ thống chứ không chỉ phần kiến trúc.

Cấp độ sạch quyết định cấu hình kỹ thuật

Theo ISO 14644-1, độ sạch không khí được phân loại dựa trên nồng độ hạt trong không khí. Khi yêu cầu cấp sạch thay đổi, cấu hình kỹ thuật để đạt và duy trì điều kiện đó cũng thay đổi.

Cấp sạch cao hơn có thể kéo theo yêu cầu lớn hơn về lưu lượng tuần hoàn, HEPA hoặc FFU, phân phối khí và phạm vi đo kiểm. Tuy nhiên, không có tỷ lệ chi phí cố định cho mỗi cấp ISO. Khi so sánh báo giá, cần bảo đảm các bên đang thiết kế cho cùng cấp sạch và điều kiện vận hành.

Xem thêm tại: Thiết kế phòng sạch đạt chuẩn GMP, ISO

Diện tích và chiều cao chỉ là những biến số đầu vào

Diện tích ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng panel, trần, sàn, đường ống, máng cáp và nhiều hạng mục MEP. Tuy nhiên, đơn giá theo m² chỉ phù hợp để ước tính sơ bộ.

Hai phòng cùng diện tích nhưng một bên có mặt bằng mở, còn bên kia chia nhiều khu vực với airlock, pass box và nhiều cấp sạch sẽ có khối lượng thi công khác nhau. Chiều cao cũng làm thay đổi thể tích cần xử lý, từ đó ảnh hưởng lưu lượng khí và tải lạnh. Vì vậy, diện tích không thể là công thức duy nhất để kết luận giá.

Xem thêm tại: Chi phí xây dựng phòng sạch bao gồm những gì?

HVAC là một cấu phần lớn của bài toán đầu tư

Trong phòng sạch, HVAC không chỉ điều hòa nhiệt độ. Hệ thống còn phải xử lý và phân phối không khí, kiểm soát độ ẩm, chênh áp, gió tươi, khí thải và hỗ trợ duy trì cấp sạch.

Chi phí HVAC phụ thuộc tải nhiệt, gió tươi, khí thải, nhiệt độ, độ ẩm, cấu hình lọc, lưu lượng tuần hoàn và điều khiển. AHU, chiller, quạt, HEPA, FFU, đường ống, van và cảm biến đều tác động đến dự toán.

CAPEX thấp chưa chắc tạo ra tổng chi phí thấp. ISO 14644-4:2022 đưa quản lý năng lượng vào nội dung thiết kế, vì một giải pháp đầu tư ban đầu thấp nhưng tiêu thụ nhiều điện có thể kém kinh tế trong vòng đời vận hành.

Xem thêm tại: Sự khác biệt giữa FFU và AHU trong phòng sạch

Nhiệt độ và độ ẩm có thể làm thay đổi mạnh cấu hình hệ thống

Hai phòng cùng ISO Class vẫn có thể có mức đầu tư khác nhau nếu yêu cầu nhiệt độ và độ ẩm khác nhau.

Khu vực yêu cầu độ ẩm thấp, độ ổn định cao hoặc kiểm soát điểm sương có thể cần thêm năng lực làm lạnh, gia nhiệt, khử ẩm hoặc tạo ẩm. Các thông số này phải xuất phát từ sản phẩm và quy trình; nếu chưa rõ, dự toán HVAC khó chính xác.

Vật liệu hoàn thiện phải phù hợp với môi trường sử dụng

Panel, trần, sàn, cửa và kính phòng sạch không phải lúc nào cũng dùng cùng một cấu hình.

Panel khác nhau về lõi, chiều dày và lớp bề mặt. Sàn có thể dùng epoxy, vinyl hoặc giải pháp chuyên dụng; cửa có thể cần độ kín hoặc interlock. Vì vậy, so sánh báo giá phải dựa trên specification, không chỉ tên hạng mục.

Layout càng phức tạp, khối lượng đầu tư càng tăng

Cùng một diện tích sàn, việc chia nhiều phòng chức năng sẽ làm tăng số lượng vách, cửa, kính, miệng cấp và hồi khí, cảm biến, đèn, ổ cắm, sprinkler và các điểm MEP.

Với nhà máy GMP, layout còn phải giải quyết luồng người, vật liệu, thành phẩm, chất thải và nguy cơ nhiễm chéo. Nhiều airlock, pass box hoặc khu thay đồ cũng làm tăng khối lượng. Tối ưu layout từ đầu giúp tránh đầu tư dư thừa.

Xem thêm tại: Layout một chiều trong phòng sạch là gì?

Tiêu chuẩn áp dụng quyết định phạm vi đầu tư

Cụm từ “phòng sạch đạt chuẩn” chưa đủ để lập ngân sách. Doanh nghiệp cần xác định tiêu chuẩn nào được áp dụng và phòng phục vụ hoạt động sản xuất gì.

ISO 14644-1 phân loại độ sạch theo nồng độ hạt, nhưng một nhà máy dược phẩm đáp ứng GMP còn liên quan đến facility, utility, luồng vận hành, kiểm soát nhiễm, giám sát và qualification theo phạm vi phù hợp.

Đặc biệt với sản xuất vô trùng, EU GMP Annex 1 đưa ra yêu cầu chặt chẽ về cleanroom, airlock, airflow, pressure differential, environmental monitoring và contamination control. Phạm vi đầu tư vì vậy không thể suy ra đơn giản từ diện tích hoặc ISO Class.

Thiết bị phụ trợ, giám sát và tự động hóa cũng tạo chênh lệch

Air shower, pass box, interlock, cảm biến nhiệt độ, độ ẩm, transmitter chênh áp, BMS và các hệ thống giám sát không phải dự án nào cũng có cấu hình giống nhau.

Hệ thống chỉ hiển thị thông số cục bộ sẽ khác hệ thống cần lưu dữ liệu, cảnh báo và tích hợp BMS. Vì vậy, khi so sánh báo giá cần kiểm tra rõ phạm vi controls và monitoring.

Xem thêm tại: Hệ thống BMS trong phòng sạch là gì?

Xây mới và cải tạo có cấu trúc chi phí khác nhau

Cải tạo không phải lúc nào cũng rẻ hơn xây mới. Nếu hạ tầng hiện hữu còn phù hợp về chiều cao, điện, hệ thống lạnh, kết cấu và layout, việc tận dụng công trình cũ có thể giảm đầu tư.

Ngược lại, nếu phải tháo dỡ, di chuyển MEP, nâng công suất điện, bổ sung hệ thống lạnh hoặc thi công trong khi nhà máy vẫn hoạt động, chi phí cải tạo có thể tăng nhanh.

Khảo sát hiện trạng là bước cần thiết trước khi lựa chọn phương án.

Xem thêm tại: Xây mới hay cải tạo phòng sạch? Phương án tối ưu cho doanh nghiệp

Testing, commissioning và hồ sơ nghiệm thu cần được tính từ đầu

Một phòng sạch không kết thúc ở thời điểm hoàn thành lắp đặt. ISO 14644-4:2022 bao quát cả start-up và verification. Tùy yêu cầu dự án, hệ thống có thể cần cân chỉnh và thực hiện các phép thử để xác nhận hiệu năng.

Phạm vi có thể gồm lưu lượng khí, chênh áp, nhiệt độ, độ ẩm, nồng độ hạt, HEPA integrity và các phép thử khác. Với dự án GMP, qualification và hồ sơ cần được làm rõ ngay khi lập ngân sách.

Vì sao không nên hỏi đơn giá phòng sạch theo m² quá sớm?

Đơn giá theo m² có thể hỗ trợ lập ngân sách sơ bộ, nhưng không đủ để quyết định đầu tư nếu chưa xác định cấp sạch, layout, HVAC, nhiệt độ, độ ẩm, vật liệu, thiết bị, tiêu chuẩn và phạm vi nghiệm thu.

Muốn dự toán sát thực tế, doanh nghiệp nên chuẩn bị ngành sản xuất, tiêu chuẩn áp dụng, diện tích, chiều cao, cấp sạch, layout, tải thiết bị, số lượng nhân sự, thời gian vận hành, utility và kế hoạch mở rộng. Đầu vào càng rõ, việc tính tải và bóc tách khối lượng càng có cơ sở.

Chi phí thấp nhất chưa chắc là phương án kinh tế nhất

Sau bàn giao, phòng sạch vẫn phát sinh điện năng, filter, bảo trì, hiệu chuẩn và kiểm tra. Vì vậy, phương án tối ưu cần cân bằng CAPEX, OPEX, yêu cầu kỹ thuật và khả năng bảo trì. Thiết kế dư thừa gây lãng phí, nhưng cắt giảm sai hạng mục có thể làm tăng chi phí sửa đổi sau này.

Kết luận

Chi phí đầu tư phòng sạch là kết quả của nhiều biến số liên kết với nhau, trong đó quan trọng nhất gồm cấp sạch, quy mô, HVAC, điều kiện nhiệt ẩm, vật liệu, layout, tiêu chuẩn, thiết bị phụ trợ, monitoring, hiện trạng công trình và phạm vi nghiệm thu.

Vì vậy, thay vì bắt đầu bằng câu hỏi một mét vuông phòng sạch giá bao nhiêu, doanh nghiệp nên xác định rõ phòng sạch cần đáp ứng những điều kiện kỹ thuật nào. Khi yêu cầu đầu vào đủ cụ thể, dự toán mới có thể được xây dựng trên cơ sở tương đương và hỗ trợ quyết định đầu tư chính xác hơn.

Xem thêm tại: Thi công phòng sạch không đơn thuần là lắp đặt thiết bị

CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN PHÒNG SẠCH ANH KHANG Hotline: 1900 636 814 - 0902 051 222 Email: info@akme.com.vn Website: akme.com.vn Địa Chỉ: Lô B7 - Xuân Phương Garden - Đường Trịnh Văn Bô - Phường Xuân Phương - Hà Nội